不動産を売却しようと考えている方の中には、「囲い込み」という言葉を耳にしたことがあるかもしれません。囲い込みとは、不動産会社が売主から預かった物件情報を他社に共有せず、自社の買主とだけで成約させようとする行為を指します。このような囲い込みが行われると、売却機会が狭まり、結果として適正価格よりも安く売却されてしまう可能性や、売却までの期間が長引くといったリスクが発生します。本記事では、不動産業界における囲い込みの具体的な手口や、それによって生じる売主側のデメリット、そして囲い込みを防ぐための対策について詳しく解説します。不動産売却で後悔しないためにも、ぜひ参考にしてください。目次不動産の囲い込みとは？引用元：photoAC囲い込みとは、不動産会社が売主から預かった物件情報を他社に共有せず、自社だけで買主を見つけて両手仲介の利益を得ようとする行為です。たとえば、本来は複数の不動産会社を通じて広く買主を募集すべき物件を、囲い込み業者は他社の問い合わせを遮断して自社で買い手を独占しようとします。その結果、売主は売却機会を逃し、買主も選択肢を狭められてしまうのです。こうした行為は公正な市場競争を阻害し、消費者にとって重大な不利益をもたらします。主に以下のような行動が含まれます。①物件情報を非公開にする業者間共有システム（レインズ）に未登録、または登録を遅らせる一般公開サイトに情報を掲載しない②他社からの問い合わせを拒否する内見希望者に対して「商談中」「売主の都合で内見不可」などと回答し、他社の介入を防ぐこれにより、売主や買主にとって公平な取引機会が奪われてしまうのです。▶ 詳しくはこちら：SUUMO「囲い込みの仕組みとリスク」囲い込みがもたらすデメリット引用元：photoAC囲い込みによる影響は、不動産売買の成功に直結します。たとえば、囲い込みによって売却機会が限定され、希望価格より大幅に下げざるを得ない状況に陥ることもあります。買主にとっても、十分な情報が得られないことで最適な選択肢を逃すことになります。ここでは、囲い込みによって売主と買主がどのような不利益を被るのか、より具体的に解説します。囲い込みは売主・買主の双方にさまざまな不利益をもたらします。売主にとっては、物件情報が広く共有されず市場での露出が限られることで、結果として売却価格が下がる可能性が高まります。たとえば、囲い込みによって販売機会を失い、希望額より数百万円安い価格で妥協せざるを得なかったというケースも報告されています。一方、買主側も選択肢が制限され、希望エリアや条件に合致する物件を見逃すリスクがあります。このような囲い込みは、不動産市場全体の信頼性を損ない、公平な取引を妨げる原因にもなり得ます。1. 売主への影響囲い込みがあると、不動産会社は他社との連携を断つため、買主の選択肢が限定されます。これにより、購入希望者が少なくなり、売却までの期間が想定以上に長引くケースが多く報告されています。さらに、当初は高値で売れると期待していた物件が、結果的に値下げを余儀なくされ、想定より数百万円低い価格で売却されてしまうこともあります。広告掲載先が限られるため、そもそも物件情報が十分に市場に出回らず、売主にとって非常に不利な状況に陥りやすいのです。2. 買主への影響囲い込みによって、実際に市場に出回る物件情報が一部に限定されてしまうため、買主は希望条件に合う物件に出会える確率が大きく下がります。たとえば、「レインズ」に登録されていない物件は、不動産ポータルサイトにも掲載されず、特定の不動産会社だけが情報を保持している状態です。このような情報非対称の状態では、他にもっと条件の良い物件があっても、それに気づかずに決断をしてしまうリスクが高まります。また、他社の価格と比較できないまま購入することで、結果的に割高な買い物となる可能性もあります。▶ 出典：ダイヤモンド不動産研究所囲い込みの手口と見分け方引用元：photoAC囲い込みの代表的な手口を知っておくことで、不動産会社の動きを見極めることができます。たとえば、ある売主がA社に専任媒介契約を依頼したところ、売却から3週間経っても内見依頼が1件も入らない状況に疑問を持ちました。そこで友人に別の会社から問い合わせてもらうと、「この物件は現在商談中です」と断られたというのです。実際には商談中ではなかったため、囲い込みの可能性が浮上しました。このように、囲い込みは表面からは見えにくく、売主が気づきにくいのが厄介な点です。具体的な手口と見分け方を知っておくことで、回避の第一歩となります。1. 手口の具体例高値査定による囲い込み：相場より高く査定して依頼を受けた後、売れないと言って値下げを誘導。レインズ登録の遅延または未登録：他社が買主を紹介できないようにする。内見拒否や商談中の虚偽申告：他社経由の購入申込を妨害。2. 見分け方のポイント査定が極端に高すぎないかをチェックレインズ登録の有無を確認（登録証明の提示を求める）他社経由で問い合わせを入れて反応を見るのも有効▶ 出典：SUMTIMES「囲い込みの見分け方」媒介契約と囲い込みリスクの比較表引用元：photoAC媒介契約の種類と囲い込みのリスクを比較してみましょう。媒介契約の種類他社との併用レインズ登録義務囲い込みリスク一般媒介契約○任意低専任媒介契約×7日以内中専属専任媒介契約×5日以内高→ 囲い込みを避けたい場合は一般媒介契約がおすすめです。▶ 詳しくは：HOME4U 媒介契約の比較囲い込みを避けるために知っておくべき「レインズ」とは？引用元：photoAC囲い込みを見抜いたり防止したりするうえで重要なのが「レインズ（REINS）」というシステムです。レインズとは「不動産流通標準情報システム」の略で、国土交通大臣の指定する流通機構が運営する、不動産会社間で物件情報を共有するためのネットワークです。専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は一定期間内にレインズへ物件情報を登録する義務があります。レインズの登録を怠ったり、虚偽の情報を掲載することは、囲い込み行為に直結します。売主としては「本当にレインズに登録されているのか」「他社からの問い合わせにも対応しているのか」といった点を、不動産会社に対してしっかり確認することが大切です。依頼前に「レインズ登録証明書」の提示をお願いすることも有効な対策になります。▶ 詳しくは：不動産流通機構（REINS）公式ページ囲い込み被害を防ぐ「セカンドオピニオン」のすすめ引用元：photoAC万が一、「この会社、囲い込みしているかも？」と感じた場合や、売却がなかなか進まない場合には、「セカンドオピニオン」を取ることをおすすめします。セカンドオピニオンとは、今依頼している不動産会社とは別の会社に改めて査定を依頼し、対応や販売状況を比較する方法です。複数社の意見を聞くことで、不自然な点に気づきやすくなり、囲い込みの兆候を早期に察知することができます。また、他社に相談することでより条件の良い買主が見つかるケースも多く、結果的に売却価格が上がる可能性もあります。特に「売れない理由が曖昧」「連絡が少ない」「内見が全く来ない」と感じたときは、すぐに行動を起こすべきタイミングです。▶ 関連： 一括査定サイトで複数業者を比較する方法2025年からの囲い込み規制強化と今後の動向引用元：photoAC国土交通省は2025年より囲い込み行為への規制強化を予定しています。この背景には、不動産取引における情報の非対称性や、両手仲介による業者の利益優先といった構造的な問題が長年指摘されてきたことがあります。消費者からは「売れない原因が囲い込みだとは知らなかった」という声や、「もっと早く他社にも情報を出してほしかった」といった不満が寄せられており、行政としても取引の透明性を確保し、一般消費者の不利益を是正する必要が高まっていました。改正の主な内容（予定）レインズ未登録の業者に対する行政処分の強化レインズに「内見拒否履歴」を残す仕組みを導入契約前にレインズ登録確認を義務化この動きは、不動産取引の透明性向上と、消費者保護の強化を目指すものです。▶ 出典：SUUMO「2025年の不動産法改正」安心して任せられる不動産会社を選ぶには？引用元：photoAC不動産売却で囲い込みの被害を防ぐためには、「信頼できる不動産会社選び」が何よりも重要です。どれだけ優れた物件であっても、囲い込みを行う業者に任せてしまうと、売却チャンスを逃したり、想定よりも低い価格で売却してしまう恐れがあります。こうしたトラブルを避けるためには、以下のようなチェックポイントを事前に確認しておくことが大切です。チェックポイントレインズ登録をすぐに行ってくれるか？他社経由の内見希望にも対応してくれるか？囲い込みを防ぐ仕組み（オープンメール、活動報告）を導入しているか？おすすめの不動産会社の探し方「囲い込みなし」などの評判がある会社を検索地域密着型で口コミの良い会社を優先査定サイト経由で複数の業者を比較引用元：すまいステップ 一括査定サービス媒介契約の途中で変更はできる？引用元：photoAC媒介契約は通常3ヶ月間で締結され、その期間終了後には売主の意思で内容変更が可能です。たとえば、専任媒介契約から一般媒介契約へ切り替えれば、複数の不動産会社に同時依頼ができ、囲い込みリスクを大幅に減らせます。契約期間中でも信頼できないと感じた場合は、説明を求める、もしくはセカンドオピニオンを取り、次の契約更新の際に見直しを検討することが推奨されます。契約変更のタイミングでは「なぜ売れないのか」「本当に最適な販売活動が行われているのか」を再確認し、必要ならば査定から見直すことも有効です。売却は人生の大きな決断の一つですので、契約内容を柔軟に見直す姿勢が重要です。契約期間中に囲い込みの疑いを感じた場合の対応契約期間中に囲い込みの疑いを感じた場合、まずは担当者に直接質問することから始めましょう。「なぜ内見が入らないのか」「レインズでの反響はどうなっているのか」など、具体的な質問を投げかけることで、不動産会社の対応姿勢が見えてきます。誠実な対応がなかったり、回答に不自然さを感じたりする場合には、管理者や営業所長に相談することも一つの手段です。それでも改善が見られない場合には、契約期間満了を待って他社への変更を検討しましょう。専任媒介や専属専任媒介の場合、期間内での契約解除には正当な理由が必要となりますので、法的な助言を得ることも重要です。囲い込みを避けるための契約更新時のポイント契約更新時には、それまでの販売活動の評価をしっかり行いましょう。具体的なチェックポイントとしては以下が挙げられます。内見の回数と内容はどうだったか値下げ要請は合理的だったかレインズへの登録状況と反響はどうだったか他社からの問い合わせ対応は適切だったかこれらの評価に基づき、同じ会社との契約を継続するか、他社に変更するか、あるいは契約形態を見直すかを判断します。例えば、囲い込みの疑いがある場合には、更新時に一般媒介契約への変更を検討すると良いでしょう。また、複数の不動産会社に同時に依頼することで、より広範囲な販売活動が期待できます。囲い込みにあわないための不動産会社の見極めポイント引用元：photoAC囲い込みを避けるためには、以下の点を総合的にチェックしましょう。他社の問い合わせにきちんと対応しているか？高額な査定に偏っておらず、根拠ある説明があるか？レインズへの登録義務を理解し、登録証明を提示してくれるか？オープンメールなど、透明性を担保する仕組みを導入しているか？口コミ・評判にネガティブな囲い込み関連の指摘がないか？加えて、実際に担当者と面談した際の「情報開示姿勢」や「質問への対応力」も重視すべきポイントです。資料の提示やレインズ画面の共有がスムーズかどうかで、誠実さが見えてくることもあります。透明性の高い不動産会社の特徴引用元：photoAC囲い込みを行わない透明性の高い不動産会社には、いくつかの共通した特徴があります。まず、売却活動に関する情報を随時、詳細に報告してくれる点が挙げられます。週次や月次での定期報告だけでなく、問い合わせや内見があった際には即時に連絡が入るシステムを整えている会社は信頼性が高いといえるでしょう。また、媒介契約締結前の段階から、レインズ登録の重要性や自社の情報共有方針について明確に説明してくれる会社も安心です。実際の査定時には、近隣の類似物件の成約事例を複数示しながら、根拠のある価格設定を提案してくれることも、誠実さの表れといえます。利益優先ではなく、売主の立場に立った提案ができる会社を選ぶことが重要です。口コミや評判の調べ方と見極め方引用元：photoAC不動産会社を選ぶ際には、口コミや評判を調査することも有効です。ただし、インターネット上の口コミには偏りがあることも事実です。特に否定的な口コミは、個別の事情や相性の問題である可能性もあるため、複数の情報源から総合的に判断することが重要です。具体的な調査方法としては、不動産ポータルサイトの会社評価、SNSでの評判検索、地域のコミュニティサイトでの情報収集などが挙げられます。また、実際に取引経験のある知人や友人からの情報は非常に価値があります。特に「囲い込み」「両手取引」「情報隠し」などのキーワードと合わせて検索することで、囲い込みに関する評判を効率的に調べることができます。多くの良い評判と少数の悪い評判がある場合は、悪い評判の内容と時期を確認し、改善されている可能性も考慮しましょう。一方で、囲い込みに関する否定的な評判が複数見られる場合は注意が必要です。不動産売却時の「両手仲介」とどう向き合うべきか？引用元：photoAC両手仲介とは、一つの不動産会社が売主と買主の双方を仲介する取引形態のことを指します。通常、不動産会社は売主・買主のどちらか一方の仲介を行い、片手分の仲介手数料を受け取りますが、両手仲介では双方から手数料を受け取るため、会社側にとっては倍の報酬が得られる構造です。両手仲介は業者にとっては利益が2倍になる構造ですが、売主にとっては利益相反の温床になりかねません。つまり、最適な買主の提案ではなく、手数料が多く得られる取引を優先されるリスクがあるのです。これを防ぐためには、契約時に「片手仲介を優先する」と明文化してもらったり、他社紹介への対応も断らない旨を確認することが重要です。両手仲介をすべて否定する必要はありませんが、その裏に潜むインセンティブ構造を理解したうえで、「売主の利益を最優先に動いてくれる不動産会社」を選ぶことが、納得のいく売却につながるカギとなります。両手仲介のメリットとデメリット引用元：photoAC両手仲介には、いくつかのメリットもあります。例えば、売主・買主の間でスムーズな情報伝達が行われやすく、交渉や契約手続きが円滑に進むことが期待できます。また、自社で買主を見つけることに注力するため、積極的な広告活動が行われるケースもあります。一方でデメリットとしては、前述の利益相反リスクに加え、価格交渉において買主側に有利な提案がされやすいという点も挙げられます。不動産会社は将来的な買主からの紹介も視野に入れているため、買主側の満足度を優先する可能性もあるのです。また、市場に広く物件情報が共有されないことで、より条件の良い買主に出会う機会を逃す可能性もあります。両手仲介を受け入れる場合には、活動報告の頻度や内容についてあらかじめ合意しておくこと、他社からの問い合わせにも対応する旨を確認すること、そして契約内容の説明を丁寧に受けることが重要です。不安な点は遠慮なく質問し、透明性の高い取引を心がけましょう。囲い込み問題に関するよくある質問（FAQ）引用元：photoAC囲い込みに関してよくある質問をQ&A形式でまとめました。短く見えても、実際には取引結果に大きな影響を及ぼす重要な知識ばかりです。Q1. 囲い込みは違法ではないのですか？明確に違法とはされていませんが、宅建業法では正当な理由なく他社の仲介を拒否する行為を不誠実とみなす可能性があります。監督官庁である国土交通省は、こうした行為に対して業務停止命令などの行政処分を下すこともあるため、売主は慎重に会社選びをする必要があります。Q2. 不動産会社に囲い込みをしていないか確認する方法は？レインズへの登録証明を求めることが一つの方法です。また、内見希望が他社経由で断られていないかを自分で確認したり、販売活動報告がきちんと届くかをチェックするのも有効です。最近では売主に毎回活動報告を共有する「オープンメール」などの透明性確保策を導入している企業もあります。Q3. 専任媒介契約でも囲い込みされない方法はある？専任媒介契約そのものが囲い込みの原因ではなく、その運用姿勢に問題があるケースが多いです。囲い込みを行わないことを契約時に明示してもらい、レインズ登録の義務履行や他社からの内見にも柔軟に対応してくれる不動産会社を選ぶことが、最大の予防策になります。媒介契約の途中で変更はできる？引用元：photoAC媒介契約は通常3ヶ月間で締結され、その期間終了後には売主の意思で内容変更が可能です。たとえば、専任媒介契約から一般媒介契約へ切り替えれば、複数の不動産会社に同時依頼ができ、囲い込みリスクを大幅に減らせます。契約期間中でも信頼できないと感じた場合は、説明を求める、もしくはセカンドオピニオンを取り、次の契約更新の際に見直しを検討することが推奨されます。契約変更のタイミングでは「なぜ売れないのか」「本当に最適な販売活動が行われているのか」を再確認し、必要ならば査定から見直すことも有効です。売却は人生の大きな決断の一つですので、契約内容を柔軟に見直す姿勢が重要です。囲い込みにあわないための不動産会社の見極めポイント引用元：photoAC囲い込みを避けるためには、以下の点を総合的にチェックしましょう。他社の問い合わせにきちんと対応しているか？高額な査定に偏っておらず、根拠ある説明があるか？レインズへの登録義務を理解し、登録証明を提示してくれるか？オープンメールなど、透明性を担保する仕組みを導入しているか？口コミ・評判にネガティブな囲い込み関連の指摘がないか？加えて、実際に担当者と面談した際の「情報開示姿勢」や「質問への対応力」も重視すべきポイントです。資料の提示やレインズ画面の共有がスムーズかどうかで、誠実さが見えてくることもあります。不動産売却時の「両手仲介」とどう向き合うべきか？引用元：photoAC両手仲介とは、一つの不動産会社が売主と買主の双方を仲介する取引形態のことを指します。通常、不動産会社は売主・買主のどちらか一方の仲介を行い、片手分の仲介手数料を受け取りますが、両手仲介では双方から手数料を受け取るため、会社側にとっては倍の報酬が得られる構造です。両手仲介は業者にとっては利益が2倍になる構造ですが、売主にとっては利益相反の温床になりかねません。つまり、最適な買主の提案ではなく、手数料が多く得られる取引を優先されるリスクがあるのです。これを防ぐためには、契約時に「片手仲介を優先する」と明文化してもらったり、他社紹介への対応も断らない旨を確認することが重要です。両手仲介をすべて否定する必要はありませんが、その裏に潜むインセンティブ構造を理解したうえで、「売主の利益を最優先に動いてくれる不動産会社」を選ぶことが、納得のいく売却につながるカギとなります。おすすめの不動産会社３選引用元：photoACここまで、不動産売却における囲い込みの実態や、そのリスク・対策について詳しくご紹介してきましたが、いかがでしたか？囲い込みは売主にとって見えにくい問題でありながら、大きな損失を招く可能性があるため、信頼できる不動産会社を選ぶことが何より重要です。そこでここからは、当サイトが厳選した「囲い込みの心配がなく、安心して取引できる信頼性の高い不動産会社」をご紹介します。対応の丁寧さや実績、口コミ評価などを総合的に見て選んでいますので、不動産売却で失敗したくない方はぜひ参考にしてください。株式会社東宝ハウス立川引用元：株式会社東宝ハウス立川ホームページ会社名株式会社東宝ハウス立川本社所在地〒190-0022東京都立川市錦町2-6-2ステラNKビル1F電話番号042-524-8890公式サイトURLhttps://www.toho-tachikawa.co.jp/%3Ciframe%20src%3D%22https%3A%2F%2Fwww.google.com%2Fmaps%2Fembed%3Fpb%3D!1m18!1m12!1m3!1d3240.2806399395663!2d139.41180971182536!3d35.69471097246858!2m3!1f0!2f0!3f0!3m2!1i1024!2i768!4f13.1!3m3!1m2!1s0x6018e17c804bff69%253A0x4d1697039b6baeca!2z5p2x5a6d44OP44Km44K556uL5bed!5e0!3m2!1sja!2sjp!4v1746768542615!5m2!1sja!2sjp%22%20width%3D%22600%22%20height%3D%22450%22%20style%3D%22border%3A0%3B%22%20allowfullscreen%3D%22%22%20loading%3D%22lazy%22%20referrerpolicy%3D%22no-referrer-when-downgrade%22%3E%3C%2Fiframe%3E株式会社東宝ハウス立川は、東京都立川市を拠点に、不動産売買のサポートを提供する不動産会社です。首都圏最大手の東宝ハウスグループの一員であり、年間約2,500件の売買成約実績を誇ります。地域に密着した豊富な経験と提案力を活かし、適正な査定価格を基に売却活動をサポートしています。また、主要ポータルサイトへの広告出稿や365日営業体制を整え、スムーズな売却を実現できる環境を提供している点も魅力のひとつでしょう。特に、売却時の透明性を確保するためのオープンメールシステムを採用しており、囲い込みの心配がない点が特徴です。ファイナンシャルプランナーによる資金計画のアドバイスも行っており、売主のライフプランに寄り添った対応を心がけています。東宝ハウス立川について、もっと詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。株式会社東宝ハウス立川の口コミ・評判は？気になる売却実績や、特徴を紹介株式会社東宝ハウス立川がおすすめな理由株式会社東宝ハウス立川がおすすめな理由は、以下のとおりです。年間2,500件以上の売買実績とグループネットワークが強み365日営業体制で、スムーズな売却対応が可能オープンメールシステムを採用し、透明性の高い売却活動を実現株式会社東宝ハウス立川は、豊富な実績と提案力、迅速な対応を強みとする不動産会社です。透明性の高い売却活動により、売主の安心感を大切にしています。立川エリアで不動産売買を検討している方は、以下の公式HPから詳細をご確認ください。【株式会社東宝ハウス立川の公式HPはこちら】株式会社福屋不動産販売引用元：株式会社福屋不動産販売公式HP会社名株式会社福屋不動産販売本社所在地〒530-0057大阪府大阪市北区曾根崎2丁目3番5号 梅新第一生命ビルディング15階TEL:06-6312-3070立川エリアの拠点所在地〒190-0012東京都立川市曙町2丁目１13-1 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東京都千代田区霞が関3丁目2番5号TEL:03-6758-4060立川支店〒190-0012東京都立川市曙町２丁目１２－１８ ＫＤＸ立川駅前ビル５ＦTEL:0120-524-031公式サイトURLhttps://www.rehouse.co.jp/%3Ciframe%20src%3D%22https%3A%2F%2Fwww.google.com%2Fmaps%2Fembed%3Fpb%3D!1m18!1m12!1m3!1d3240.1007249300187!2d139.41198707578855!3d35.69913887258152!2m3!1f0!2f0!3f0!3m2!1i1024!2i768!4f13.1!3m3!1m2!1s0x6018e17a9100c581%253A0xce21b3a8ee295132!2z5LiJ5LqV44Gu44Oq44OP44Km44K5IOeri-W3neOCu-ODs-OCv-ODvA!5e0!3m2!1sja!2sjp!4v1746768736958!5m2!1sja!2sjp%22%20width%3D%22600%22%20height%3D%22450%22%20style%3D%22border%3A0%3B%22%20allowfullscreen%3D%22%22%20loading%3D%22lazy%22%20referrerpolicy%3D%22no-referrer-when-downgrade%22%3E%3C%2Fiframe%3E三井のリハウスは、三井不動産グループの一員である三井不動産リアルティ株式会社が運営する、日本を代表する大手不動産仲介ブランドです。1969年の設立以来、全国に約280店舗以上を展開し、累計成約件数は100万件を超えるなど、業界トップクラスの実績を誇ります。不動産の売買・賃貸仲介を中心に、相続や税務、リフォームの相談まで幅広く対応。売却と購入の一括サポートや、プライバシーに配慮した販売活動など、個々のニーズに応じたサービスも充実しています。安心感と高い専門性を兼ね備えた総合力が強みです。まとめ：不動産の囲い込みに注意して納得の取引を引用元：photoAC不動産の囲い込みは、見えづらいながらも多くの売主・買主に影響を与える深刻な問題です。大切なのは、信頼できるパートナーを見つけることと、囲い込みを見抜く知識を持つことです。本記事のポイント囲い込みは物件情報を他社に開示せず自社で独占する行為売主は売却価格や期間に悪影響を受けるリスクがある買主は非公開物件にアクセスできず損をする可能性がある複数社査定や媒介契約の選び方で対策できる2025年から規制が強化される予定安心して不動産売却・購入を行うためにも、正しい知識と行動がカギとなります。この記事を読んだ方はこんな記事もご覧になっています。もしよければご覧ください。立川市で賢く不動産を買取売却する方法不動産売却のコツ！成功するために押さえておくべき重要ポイント不動産売却の囲い込みはあって当然？囲い込みを回避する方法と会社の選び方